Plumas NCC | Blockchain en el derecho inmobiliario

Por: Mtro. Rodolfo Guerrero Martínez (México).

 

La tecnología blockchain y la tokenización de activos del mundo real (RWA) están impulsando una transformación en la industria inmobiliaria, tradicionalmente considerada uno de los pilares más sólidos, pero también más lentos y menos líquidos del mercado. En esa lógica, la tokenización, es la conversión de derechos sobre un activo físico (como un inmueble) en tokens digitales, promete democratizar la inversión y aumentar la eficiencia transaccional.

No obstante, en el contexto mexicano, esta revolución colisiona y se adapta a un marco legal profundamente formalista. El reto central no es si la tecnología puede funcionar, sino cómo se integra la inmutabilidad de un registro distribuido con los requisitos de fe pública, notariado e inscripción registral que son fundamentales en el derecho civil y mercantil mexicano.

 

 

1.-Blockchain descifrado y nueva lógica del contrato

En principio, la blockchain, o cadena de bloques, se concibe como una tecnología de registro distribuido (DLT), digitalizado e inmutable, que mantiene un registro de todas las transacciones dentro de la red. Este registro, asegurado por criptografía, está diseñado para evitar su modificación o manipulación no autorizada una vez que el dato ha sido publicado.

Por otra parte, los contratos inteligentes (smart contracts) son una de las aplicaciones más relevantes de esta tecnología. Dichos dispositivos replican a sus contrapartes físicas por medio de un modelo cognitivo de representación computacional de la ley, operando bajo una arquitectura de tipo si-entonces (if – then). Su función es automatizar la ejecución de los términos del acuerdo, eliminando en gran medida la necesidad de intermediarios humanos.

Por lo tanto, desde la perspectiva de la doctrina jurídica en México, la postura prevalente es que los contratos inteligentes no deben considerarse una nueva categoría de contratos, sino contratos en sí mismos que hacen uso de la tecnología blockchain.

 

2.-Marco normativo actual

La integración de blockchain en el derecho mexicano se soporta en la adaptabilidad de la legislación existente, basada en los principios de neutralidad tecnológica y equivalencia funcional.

Ahora bien, cuál es el sustento civil y mercantil de la forma digital que sostienen los diferentes ordenamientos vigentes, en lo sucesivo lo señalamos.

(I) Código de Comercio (CCom). El artículo 89 permite expresamente el uso de medios electrónicos, ópticos o cualquier otra tecnología en la formación de actos de comercio. Complementariamente, el artículo 93 establece que cuando la ley exige la forma escrita, esta se tendrá por cumplida si la información contenida en el mensaje de datos se mantiene íntegra y es accesible para su ulterior consulta.

(II) Código Civil Federal (CCF). En materia civil, el artículo 1834 Bis permite que el requisito de forma escrita se cumpla mediante el uso de medios electrónicos, siempre que la información sea atribuible a las personas obligadas y accesible para su consulta posterior.

Con respecto al reconocimiento judicial de la blockchain, se debe entender que el (III) Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF), en un avance normativo significativo, define por primera vez a la Cadena de Bloques (art. 2, Fracc. VII).

En consecuencia, la información, documentos electrónicos o mensajes de datos contenidos o almacenados en una blockchain pública hacen prueba plena ante los tribunales, siempre que no existan circunstancias fehacientes de que los registros han sido vulnerados o manipulados sin autorización.

Por otro lado, destacan los retos regulatorios como los financieros y de valores, ubicando inicialmente a la (IV) ley Fintech (LRITF), aunque pionera, la normativa define Activo Virtual (art. 30) como una representación de valor utilizada como medio de pago, lo cual no encaja claramente con los security tokens inmobiliarios. Las autoridades financieras han optado por mantener una sana distancia entre el sistema financiero tradicional y los activos virtuales.

En segundo término, se encuentra (V) la ley del Mercado de Valores (LMV) donde los tokens inmobiliarios, al representar una inversión con expectativa de ganancia, pueden ser clasificados como valores bursátiles. Por consiguiente, las plataformas deben estructurar sus ofertas cuidadosamente para evitar la Oferta Pública no autorizada, la cual constituye un delito.

 

3.- El fideicomiso como puente jurídico

Es menester comprender que la tokenización de bienes inmuebles en México no puede implementarse directamente mediante la transferencia del token como escritura. Dado a que la legislación civil mexicana exige que la transferencia de dominio se formalice ante Notario Público y se inscriba en el Registro Público de la Propiedad (RPP).

Por ende, la solución jurídicamente viable que ancla la innovación a la certeza tradicional es la tokenización indirecta a través de la figura del fideicomiso. A continuación, se puntualizará el mecanismo operativo:

1.-Constitución y formalización. El propietario (Fideicomitente) transfiere la propiedad del inmueble a una institución fiduciaria (usualmente un banco), que se convierte en el propietario legal. Este acto requiere Escritura Pública e inscripción en el RPP.

2.-Objeto de la tokenización. Lo que se tokeniza no es la propiedad física (the property deed is not being tokenized), sino los derechos económicos del beneficiario (Fideicomisario) dentro del fideicomiso.

3.-Adquisición del inversor. El inversor, al comprar el token, adquiere un derecho contractual fiduciario para recibir una parte proporcional de los beneficios económicos generados por el inmueble (rentas o plusvalía).

En suma, el fideicomiso actúa como un vehículo de propósito especial (SPV), dotando al proceso de transparencia fiduciaria y seguridad al segregar los bienes de la contabilidad general de la fiduciaria (art. 79 Ley de Instituciones de Crédito).

 

4.-Modelos de negocio

La tecnología blockchain ofrece múltiples oportunidades en el ciclo de vida inmobiliario, desde la inversión hasta la gestión. Por ejemplo, la inversión fraccionada y la globalización (significado a su vez democratización)

Este modelo es el más popular, donde la propiedad se divide en múltiples tokens, permitiendo a inversores de todo el mundo adquirir participaciones con montos mínimos (ej., desde $100 USD). MountX Real Estate Capital es un caso de empresa que utiliza la tokenización para ofrecer acceso a la inversión inmobiliaria en LATAM. Estos tokens pueden usarse para la gobernanza del proyecto, otorgando derechos de voto a los tenedores (1 token = 1 voto).

Adicionalmente es importante visualizar la transparencia registral y la reducción de costos en la cual el uso de blockchain en el registro de la propiedad ofrece un registro inmutable, transparente y seguro. Un ejemplo de aplicación práctica en México es el Registro Público de la Propiedad del estado de Nuevo León, que ha implementado la tecnología blockchain para las operaciones de inscripción, asegurando que estas sean irrepetibles e inalterables (https://ircnl.gob.mx/somos-el-primer-lugar-en-el-indice-de-modernizacion-de-registros-publicos-y-catastros-del-pais/). Esta digitalización busca reducir el fraude y mejorar la celeridad de los trámites.

 

5.-Conclusión general

Conforme a lo establecido en este trabajo, la aplicación de blockchain en el derecho inmobiliario mexicano es jurídicamente viable gracias al modelo de fideicomiso, en donde la tecnología aporta beneficios innegables en términos de transparencia, liquidez y reducción de costos operativos.

No obstante, el ecosistema enfrenta retos significativos tales como la incertidumbre regulatoria donde a pesar de los avances en el CNPCF, la falta de una regulación integral y específica para los security tokens genera incertidumbre.

Así mismo el conflicto con derechos fundamentales, la característica intrínseca de inmutabilidad de la blockchain pública puede colisionar con el derecho a la cancelación de datos personales (derecho ARCO), consagrado como derecho humano en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (art. 16). Si se incluye información sensible, es imperativo usar contratos híbridos o blockchains permisionadas.

Y, por otra parte, la necesidad de integración legal-tecnológica, dada la complejidad, no se recomienda una regulación exhaustiva, sino ajustar las leyes existentes bajo principios de flexibilidad y adaptación tecnológica. Por lo tanto, se sugiere promover el uso del contrato inteligente híbrido, donde los términos se definen en código y en lenguaje natural.

Finalmente, para facilitar una adopción segura y legal, el gobierno debe impulsar políticas públicas para el desarrollo de bibliotecas de código estandarizadas de smart contracts que consideren expresamente los elementos de existencia y validez de las obligaciones contractuales mexicanas.

 

Fuentes de consulta

Deloitte Development LLC. (2017). Blockchain in commercial real estate: The future is here!

European Law Institute [ELI]. (2023). Principios del Instituto Europeo de Derecho (European Law Institute, ELI) sobre tecnología Blockchain, smart contracts y protección de consumidores (M. E. Sánchez Jordán, Trad.).

FIBREE. (2021). FIBREE Industry Report 2021.

Nava González, W. (2025). Evaluación de los contratos inteligentes en México: Implicaciones para el derecho digital. IURIS TANTUM, (41).

Niebla Zatarain, J. M. (2020). Contratos inteligentes: el paradigma de la inteligencia artificial y legalidad. Revista de Investigaciones Jurídicas, (44).

LEGISLACIÓN

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2018). Código de Comercio. Diario Oficial de la Federación.

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2024). Código Civil Federal. Diario Oficial de la Federación.

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2024). Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. Diario Oficial de la Federación.

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2024). Ley del Mercado de Valores. Diario Oficial de la Federación.

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2024). Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera. Diario Oficial de la Federación.

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2025). Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Diario Oficial de la Federación.

 

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Ro­dol­fo Gue­rre­ro es abo­ga­do por la Be­ne­mé­ri­ta Uni­ver­si­dad de Gua­da­la­ja­ra y maes­tro en de­re­cho con orien­ta­ción en ma­te­ria Cons­ti­tu­cio­nal y ad­mi­nis­tra­ti­vo por la mis­ma casa de es­tu­dios. Es So­cio Fun­da­dor y Re­pre­sen­tan­te Le­gal de la So­cie­dad Ci­vil Cof­fee Law “Dr. Jor­ge Fer­nán­dez Ruiz”. So­cio fun­da­dor de la Aca­de­mia Me­xi­ca­na de De­re­cho “Juan Ve­lás­quez” A.C. Ti­tu­lar de la Co­mi­sión de Le­gal­tech del Ilus­tre y Na­cio­nal Co­le­gio de Abo­ga­dos de Mé­xi­co A.C. Ca­pí­tu­lo Oc­ci­den­te. Vi­ce­pre­si­den­te de la Aca­de­mia Me­xi­ca­na de De­re­cho In­for­má­ti­co, Ca­pí­tu­lo Ja­lis­co.